住宅ローン返済シミュレーション
物件価格・頭金・金利・返済期間を入力すると、毎月の返済額と総利息の目安を計算します。繰上返済をした場合の効果もあわせて試算できます。
ご注意：本シミュレーションは概算です。金利は全期間固定として計算しており、変動金利の見直し、保証料・事務手数料・団体信用生命保険料、住宅ローン控除などは含まれていません。実際の返済額は金融機関の審査・契約内容によって異なります。
計算の仕組み
元利均等返済は、毎月の返済額（元金＋利息）が一定になる方式です。毎月返済額は「借入額 × 月利 ×（1＋月利）^返済回数 ÷（（1＋月利）^返済回数 − 1）」で計算します。返済開始直後は返済額に占める利息の割合が大きく、元金の減りが緩やかなのが特徴です。
元金均等返済は、毎月の元金返済額が一定で、利息は残高に応じて減っていく方式です。初回の返済額が最も大きく、総利息は元利均等より少なくなります。
繰上返済は、毎月の返済とは別に元金を前倒しで返すことです。元金が減る分、その後に発生する利息も減ります。「期間短縮型」は毎月の返済額を変えずに完済時期を早める方式で利息軽減効果が大きく、「返済額軽減型」は期間を変えず毎月の負担を軽くする方式です。
計算例：4,000万円を金利1.0%・35年で借りた場合
| 方式 | 毎月返済額 | 総返済額 | 総利息 |
|---|---|---|---|
| 元利均等返済 | 約112,914円 | 約4,742万円 | 約742万円 |
| 元金均等返済 | 初回 約128,571円（毎月減少） | 約4,702万円 | 約702万円 |
上の表は本ツールの計算方法で求めた概算値です。元金均等返済は当初の負担が大きい代わりに、総利息は約40万円少なくなります。なお、借入額3,000万円・金利1%・35年・元利均等の場合、毎月返済額は約84,685円が目安です。
よくある質問
- Q. ボーナス返済を使うと総利息は減りますか？
- はい。元金の返済が前倒しになるため総利息は減ります。ただしボーナスは金額が変動したり支給されなかったりする可能性もあるため、ボーナス返済に頼りすぎると家計が苦しくなる場合があります。
- Q. 繰上返済と積立投資、どちらが得ですか？
- 繰上返済の利息軽減効果は「借入金利分だけ確実に得られるリターン」と考えられます。一方、投資は元本保証がなく値動きがあります。手元資金の余裕と金利・運用利回りの見通しで判断が変わるため、詳しくは繰上返済の解説記事をご覧ください。
- Q. 変動金利には対応していますか？
- 本ツールは全期間を入力した金利で計算します。変動金利の場合は、金利が上がった場合のシナリオ（例：2%や3%）でも試算して、返済額の増加に耐えられるか確認することをおすすめします。