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住宅ローン控除の仕組みと注意点

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、年末のローン残高に応じて所得税・住民税が戻ってくる制度です。仕組み自体はシンプルですが、住宅の区分で限度額が細かく分かれているため、全体像を押さえておきましょう。

基本の仕組み：年末残高 × 0.7% を税金から控除

控除額は、各年の年末時点のローン残高（借入限度額が上限）× 0.7% で計算します。まず所得税から引き切れない分は、翌年の住民税から差し引かれます（住民税からの控除には上限があります。下記参照）。控除期間は、原則として新築・買取再販住宅で13年、中古住宅（既存住宅）で10年です。

たとえば年末残高が3,500万円なら、その年の控除額の上限は 3,500万円 × 0.7% = 24.5万円 です。ただし、実際に戻るのは「その年に納めた（納める）所得税＋住民税の上限額まで」です。所得税が少なく扶養控除なども大きい人は、計算上の控除額を全額使い切れないことがあります。

借入限度額は住宅の省エネ性能で決まる

現行制度では、省エネ性能が高い住宅ほど借入限度額が大きく設定されています（新築・2024年・2025年入居の主な区分）。

「その他の住宅」は、2024年以降に建築確認を受けた新築では原則として控除の対象外です（省エネ基準を満たすことが条件化）。ただし、2023年末までに建築確認を受けたものなど経過措置に該当する場合は、借入限度額2,000万円・控除期間10年で対象になります。また、表のとおり子育て世帯・若者夫婦世帯（19歳未満の扶養親族がいる、または夫婦のいずれかが40歳未満など）には、2024年・2025年入居分で限度額の上乗せ措置があります。中古住宅の限度額は、認定住宅等（ZEH水準・省エネ基準適合を含む）で3,000万円、その他で2,000万円、控除期間は10年が基本です。入居年や住宅区分で細かく異なるため、必ず国税庁の最新案内で確認してください。

主な適用要件

• 合計所得金額が2,000万円以下であること（給与収入のみなら約2,195万円が目安）
• 床面積が原則50㎡以上（合計所得1,000万円以下の場合、一定期間の新築は40㎡以上に緩和）
• 取得後6ヶ月以内に入居し、控除を受ける年の12月31日まで引き続き住んでいること
• 返済期間10年以上のローンであること（親族・勤務先からの借入は対象外の場合あり）
• 中古住宅は現行の耐震基準に適合していること（1982年以降建築であれば原則適合扱い）

住民税からの控除と「使い切れない」問題

所得税から引き切れなかった分は住民税から控除されますが、その上限は9.75万円（課税総所得金額等の5%）です。たとえば控除可能額が年24.5万円でも、所得税が8万円・住民税の上限が9.75万円なら、その年に実際に控除されるのは合計17.75万円で、残りは消えてしまいます（翌年への繰り越しはありません）。共働きの場合はローンの持ち分や連帯債務の組み方で夫婦それぞれが控除を受けられる余地があるため、契約前の設計が重要です。

手続き

入居した翌年の確定申告（初年度のみ）が必要です。2年目以降は勤務先の年末調整で控除を受けられます（金融機関から届く残高証明書と、税務署から送られる給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書が必要）。ふるさと納税のワンストップ特例を使いたい年でも、住宅ローン控除の初年度は確定申告が必要で、その場合はワンストップ特例は使えなくなる点に注意してください。

繰上返済との関係

繰上返済で年末残高が減ると、その分だけ控除額も減ります。金利負担の軽減と控除額の減少はトレードオフの関係にあるため、控除期間中（特に残高が限度額を大きく上回っていない場合）は、繰上返済のメリットを利息軽減額だけでは判断しにくくなります。詳しくは繰上返済の解説記事と返済シミュレーションで確認してみてください。

関連リンク

• 住宅ローン返済シミュレーション
• 繰上返済は得か：利息軽減と手元資金のバランス
• ふるさと納税の仕組み・ワンストップ特例・確定申告